NOTÍCIAS E ARTIGOS
EVICÇÃO - COMO PROTEGER O SEU PATRIMÔNO NA COMPRA DE IMÓVEL E BENS
Entenda o que é evicção e como evitar problemas em transações patrimoniais
A compra de um imóvel ou outro bem é um marco importante, mas envolve riscos que podem comprometer seu patrimônio, como a evicção. Neste artigo, explicaremos o que é evicção, o que diz o Código Civil e como você pode se proteger ao realizar transações patrimoniais.
O que é evicção?
A evicção é um conceito jurídico presente no Direito Civil e Empresarial que protege o patrimônio em transações de compra e venda. Ela ocorre quando o comprador, mesmo agindo de boa-fé, perde a posse ou a propriedade de um bem devido a uma decisão judicial ou administrativa. Isso pode acontecer se o vendedor não tinha legitimidade para vender o bem ou se havia um problema jurídico anterior à negociação.
Por exemplo, imagine que você compra um imóvel e, meses depois, descobre que ele pertencia a outra pessoa por causa de uma disputa judicial antiga. Nesse caso, você pode perder o bem – é aí que entra a evicção.
O que diz o Código Civil?
Nos artigos 447 a 457 do Código Civil, fica claro que o vendedor tem a obrigação de garantir ao comprador a posse tranquila do bem. Se a evicção ocorrer, o comprador tem direito a uma indenização que inclui:
- Devolução do valor pago: O montante total desembolsado pelo bem;
- Compensação por despesas: Custos contratuais e perdas financeiras relacionadas;
- Reembolso de custas judiciais: Inclui honorários advocatícios e outras despesas processuais.
Mesmo que o vendedor não soubesse do problema, ele pode ser responsabilizado e obrigado a indenizar o comprador. Isso reforça que a responsabilidade recai sobre quem vende, independentemente de sua boa-fé.
Como se proteger da evicção?
A evicção é um risco contratual que pode ser evitado com medidas preventivas. Veja algumas ações práticas para proteger seu patrimônio:
- Faça uma due diligence jurídica: Antes de fechar o negócio, analise a documentação e o histórico do bem. Verifique certidões negativas, matrícula do imóvel e possíveis pendências.
- Consulte órgãos especializados: Pesquise em cartórios, tribunais ou outros registros públicos se há ações judiciais ou administrativas ligadas ao bem.
- Inclua cláusulas contratuais: Reforce a responsabilidade do vendedor no contrato, estipulando garantias adicionais ou penalidades em caso de problemas.
Por exemplo, uma cláusula de reforço da responsabilidade pode prever indenizações extras além do que o Código Civil determina, garantindo que você seja totalmente ressarcido em caso de evicção.
A importância da assessoria jurídica
Contar com um advogado especializado é essencial para garantir que o contrato seja bem redigido e que todas as etapas da transação estejam protegidas. Esse profissional pode identificar riscos, sugerir cláusulas específicas e assegurar que a compra seja segura.
Prevenção é o melhor caminho
A evicção vai além de um problema jurídico – é um risco que pode ser minimizado com planejamento. Cláusulas contratuais bem elaboradas e uma análise cuidadosa do bem previnem desgastes financeiros e jurídicos no futuro.
Conclusão
Em resumo, a evicção é um risco real, mas evitável. Com uma due diligence jurídica, cláusulas contratuais estratégicas e o apoio de um advogado, você protege seu patrimônio e realiza uma compra tranquila. Lembre-se: prevenir é sempre mais vantajoso do que corrigir.
📖 GUIA PARA EVITAR GOLPES NA COMPRA DE IMÓVEIS 🏡⚖
Fraudes imobiliárias são comuns e muitas pessoas buscam segurança ao comprar um imóvel. Comprar um imóvel pode ser a realização de um sonho, mas também é a oportunidade para golpistas. As notícias mostram que muitas pessoas já caíram em armadilhas e arcaram com prejuízos financeiros e grandes decepções.
Por isso, com os cuidados necessários, esses problemas podem ser evitados e a compra pode ser segura.
I - Quais são os golpes mais comuns na compra de imóveis?
Golpe do aluguel falso – criminosos anunciam imóveis com preços abaixo do mercado para atrair a vítima. Eles evitam encontros pessoais e pedem pagamentos antecipados. Após receber o dinheiro, desparecem.
Venda de propriedades não autorizadas - golpistas se passam por proprietários legítimos e vendem imóveis que não estão sob a sua posse. Eles falsificam documentos para aparentar legalidade na transação.
Documentos falsos – criminosos criam documentos falsos, como escrituras, registros, para fingir que são os donos legítimos do imóvel.
Imóvel com dívidas ocultas – golpistas vendem imóveis com pendências financeiras não informadas ao comprador, como dívidas de IPTU, condomínio ou hipoteca.
Leilões falsos – criminosos criam sites falsos e divulgam leilões inexistentes, exigindo um depósito como taxa de participação.
II - Como verificar a documentação antes da compra?
A certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis é o primeiro passo, pois é esse documento que informa quem é o verdadeiro proprietário e nos alerta sobre possíveis pendências legais ou judiciais, como por exemplo, a penhora.
Confirme se o imóvel tem pendências judiciais ou financeiras.
Mas isso não é só isso.
Desconfie das Ofertas muito abaixo do mercado.
Preços muito baixos podem parecer uma oportunidade imperdível, mas também são um alerta vermelho. Faça pesquisas sobre o valor médio dos imóveis na região para identificar quando uma oferta é boa demais para ser verdade.
Evite Pagamentos Antecipados
Jamais realize depósitos antes de verificar a documentação e fechar o contrato. Golpistas frequentemente pedem adiantamentos para "reservar" o imóvel, mas, depois, desaparecem com o seu dinheiro.
Pesquise a Reputação do Vendedor
Se está comprando por meio de uma imobiliária ou corretor, verifique sua reputação no mercado e confirme se o corretor está registrado no CRECI. Para transações diretas com o proprietário, peça referências e se informe sobre o histórico do imóvel.
Visite o Imóvel Pessoalmente
Fotos e vídeos podem ser enganosos. Sempre faça uma visita pessoal ao imóvel para conferir se ele existe e está nas condições prometidas. Aproveite para conversar com vizinhos e saber mais sobre a vizinhança e o histórico da propriedade.
Cheque Dívidas com IPTU e Condomínio
É fundamental verificar se o imóvel está livre de dívidas com o município e o condomínio. Solicite certidões de quitação para evitar surpresas desagradáveis após a compra.
O que fazer se for vítima de um golpe imobiliário?
Se você foi vítima de um golpe imobiliário é importante agir rapidamente para minimizar os danos e tentar recuperar seu dinheiro. Aqui estão algumas etapas que você pode seguir:
Registre um Boletim de Ocorrência (B.O.) – vá até a delegacia mais próxima ou utilize a delegacia eletrônica do seu estado para registrar o ocorrido. Isso é essencial para formalizar a denúncia e iniciar uma investigação.
Entre em contato com o banco – informe imediatamente o banco sobre o golpe e forneça todos os detalhes, incluindo o boletim de ocorrência. Peça para que o banco bloqueie a conta dos fraudadores e monitore suas contas para evitar novas movimentações.
Reúna todas as provas – guarde todos os e-mails, recibos e documentos relacionados ao golpe. Isso será útil para a investigação e para possíveis ações judiciais.
Consulte uma advogada – especialista em direito imobiliário para orientação sobre as melhores ações legais a serem tomadas para tentar recuperar o dinheiro e responsabilizar os golpistas.
Denuncie nos órgãos competentes – além da polícia, você pode denunciar em outros órgãos como a Anatel, Procon. Isso ajuda a aumentar a visibilidade do golpe e proteger outras pessoas.
Monitores suas contas – fique atento a qualquer movimentação suspeita em suas contas bancárias e cartões de crédito. Se notar algo estranho informe imediatamente ao banco.
Lembre-se de que agir rapidamente pode aumentar suas chances de recuperar o dinheiro e evitar maiores prejuízos.
Se você tem dúvidas sobre a situação do seu imóvel ou precisa de ajuda jurídica, acesse olindacaetanogarcia.com.br e nos contate.
Proteja seu patrimônio antes que seja tarde demais! 🏡⚖
STJ define termo inicial para juros em ação renovatória de aluguel
STJ estabelece intimação para cumprimento de sentença como marco para juros de mora em renovação de aluguel comercial.
Por Superior Tribunal de Justiça (STJ) - 29/01/2025 as 15:56
O Superior Tribunal de Justiça realçou que o início da incidência dos juros de mora sobre diferenças de aluguéis em ação renovatória de locação comercial se dá a partir da intimação do locatário na fase de execução definitiva de sentença. Esse entendimento contraria o posicionamento do segundo grau, que havia estabelecido a data da intimação sobre o conteúdo da sentença como marco inicial.
No caso julgado, uma empresa havia entrado com ação de renovação compulsória de contrato de locação. O juízo de primeira instância renovou o contrato e estipulou um novo valor para o aluguel, que foi posteriormente reduzido pelo tribunal de segundo grau. A locatária, por sua vez, argumentou no STJ que os juros deveriam ser contados a partir da intimação para cumprimento da sentença.
Leia também:
Nancy Andrighi destacou que o valor fixado na sentença pode sofrer alterações em fase recursal e, por isso, não pode ser considerado líquido. Ela enfatizou que a mora só pode ser constituída após a definição inalterável do montante, com o trânsito em julgado. A relatora também apontou que tanto locatário quanto locador podem ter interesse em postergar os procedimentos para benefício próprio.
O STJ já havia decidido em casos semelhantes que a diferença a ser paga entre o valor antigo e o novo aluguel precisa do título executivo judicial formado para que a cobrança seja efetuada.
O acórdão na íntegra pode ser lido no REsp 2.125.836.
Leia a Ementa.
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. LEI DE LOCAÇÕES. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DIFERENÇAS DOS ALUGUÉIS VENCIDOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DE PUBLICAÇÃO DE SENTENÇA OU DO TRÂNSITO EM JULGADO.
1. Recurso especial interposto em 17/10/2023 e concluso ao gabinete em 11/04/2024.
2. O propósito recursal consiste em determinar o termo inicial de incidência de juros de mora sobre as diferenças de aluguéis vencidos e apurados em ação renovatória de locação comercial.
3. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração.
4. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC.
5. O novo montante obtido com a apuração das diferenças entre o aluguel anterior e o novo aluguel depende da formação de título executivo judicial para ser exigido, razão pela qual somente com o trânsito em julgado da definição desse montante é possível constituir o devedor em mora.
Precedentes.
6. Hipótese em que o fato de na sentença de parcial procedência do pedido renovatório constar valor certo e determinado não significa, por si só, que ela está dotada de liquidez, pois ainda pode ser modificada em grau recursal, o que acabou ocorrendo na espécie sob análise.
7. Recurso especial parcialmente provido para que seja fixado como termo inicial de incidência dos juros de mora relativos às diferenças dos aluguéis vencidos a data da intimação da locatária para pagamento no âmbito do cumprimento definitivo de sentença proferida na ação renovatória.
(REsp n. 2.125.836/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/8/2024, DJe de 8/8/2024.)
Multipropriedade: Um Modelo Inovador no Mercado Imobiliário
Imagine poder desfrutar de um imóvel de alto padrão, como uma casa de praia ou um chalé na montanha, sem precisar arcar com o custo integral. Essa é a essência da multipropriedade, um conceito que combina acessibilidade, flexibilidade e investimento inteligente no setor imobiliário. Vamos entender como ela funciona e por que tem atraído tantos interessados.
O que é Multipropriedade?
Regulamentada pela Lei 13.777/2018, a multipropriedade é um modelo que permite que diferentes pessoas compartilhem a posse de um mesmo imóvel, com uso exclusivo em períodos definidos. Cada proprietário adquire uma fração do bem, garantindo o direito de utilizá-lo por um tempo determinado, nunca inferior a sete dias consecutivos por ano.
O contrato de multipropriedade detalha regras claras sobre os períodos de uso, responsabilidades financeiras e a conservação do imóvel, o que garante segurança jurídica aos envolvidos.
Quais são os tipos de Multipropriedade?
Existem três principais modelos de multipropriedade, cada um voltado a diferentes objetivos:
- Acionária ou Societária:
Aqui, você não compra diretamente o imóvel, mas ações de uma sociedade que é dona do bem. É ideal para quem busca flexibilidade, já que essas ações podem ser revendidas facilmente.
- Imobiliária:
Nesse formato, você tem direito ao uso exclusivo do imóvel por períodos específicos, algo muito comum em destinos turísticos, como resorts ou casas de veraneio. Imagine ter um refúgio de férias sem precisar arcar com o custo total do imóvel!
- Hoteleira:
Voltado para investimentos, esse modelo funciona como uma parceria: o imóvel é alugado a terceiros, e o lucro é dividido entre os coproprietários, combinando lazer e retorno financeiro.
Quais são as vantagens da Multipropriedade?
A multipropriedade oferece diversos benefícios que a tornam uma alternativa atraente, tanto para uso pessoal quanto para investimento:
- Acessibilidade Financeira:
Você pode adquirir frações de imóveis de luxo, que talvez fossem inacessíveis individualmente.
- Divisão de Custos:
As despesas de manutenção, taxas e impostos são compartilhadas entre os proprietários, tornando o investimento mais leve e previsível.
- Valorização do Imóvel:
Como em qualquer bem imobiliário, sua fração pode valorizar ao longo do tempo, permitindo a revenda com lucro.
- Flexibilidade:
O modelo é ideal para quem deseja aproveitar períodos específicos do ano em destinos turísticos sem o compromisso de um imóvel integral.
Cuidados Essenciais na Multipropriedade
Embora repleta de vantagens, a multipropriedade exige atenção para garantir segurança e evitar problemas futuros:
- Contrato Detalhado:
O contrato deve especificar com clareza os direitos e deveres de cada proprietário, incluindo o período de uso e as obrigações financeiras. Consulte um advogado para revisar os termos antes de assinar.
- Empresas de Confiança:
Certifique-se de que a empresa que gerencia o imóvel possui experiência e boa reputação. Pesquise antecedentes e histórico para evitar fraudes.
- Planejamento Jurídico:
Lembre-se de que a multipropriedade é uma forma de copropriedade, o que exige harmonia entre os coproprietários e respeito às normas estabelecidas.
Conclusão
A multipropriedade é uma solução moderna e acessível para quem deseja investir no mercado imobiliário ou aproveitar imóveis de alto padrão sem os custos integrais. Contudo, como qualquer investimento, exige planejamento, atenção aos detalhes contratuais e escolha cuidadosa das empresas envolvidas.
Quer saber mais? Converse com uma advogada especializada e explore como essa modalidade pode transformar sua relação com o mercado imobiliário!
O promitente vendedor é parte legítima para figurar no pólo passivo da execução fiscal que busca a cobrança de ITR nas hipóteses em que não há registro imobiliário do ato translativo de propriedade
EMENTA
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ARTIGO 543-C, DO CPC. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. ITR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL RURAL. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DO POSSUIDOR DIRETO (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO/POSSUIDOR INDIRETO (PROMITENTE VENDEDOR). DÉBITOS TRIBUTÁRIOS VENCIDOS. TAXA SELIC. APLICAÇÃO. LEI 9.065/95.
1. A incidência tributária do imposto sobre a propriedade territorial rural - ITR (de competência da União), sob o ângulo do aspecto material da regra matriz, é a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do Município (artigos 29, do CTN, e 1º, da Lei 9.393/96).
2. O proprietário do imóvel rural, o titular de seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título, à luz dos artigos 31, do CTN, e 4º, da Lei 9.393/96, são os contribuintes do ITR .
3. O artigo 5º, da Lei 9.393/96, por seu turno, preceitua que: "Art. 5º É responsável pelo crédito tributário o sucessor, a qualquer título, nos termos dos arts. 128 a 133 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Sistema Tributário Nacional)."
4. Os impostos incidentes sobre o patrimônio (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR e Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU) decorrem de relação jurídica tributária instaurada com a ocorrência de fato imponível encartado, exclusivamente, na titularidade de direito real, razão pela qual consubstanciam obrigações propter rem, impondo-se sua assunção a todos aqueles que sucederem ao titular do imóvel.
5. Conseqüentemente, a obrigação tributária, quanto ao IPTU e ao ITR, acompanha o imóvel em todas as suas mutações subjetivas, ainda que se refira a fatos imponíveis anteriores à alteração da titularidade do imóvel, exegese que encontra reforço na hipótese de responsabilidade tributária por sucessão prevista nos artigos 130 e 131, I, do CTN, verbis: "Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.
Art. 131. São pessoalmente responsáveis: I - o adquirente ou remitente, pelos tributos relativos aos bens adquiridos ou remidos;
(Vide Decreto Lei nº 28, de 1966) (...)" 6. O promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel, bem como seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis), consoante entendimento exarado pela Primeira Seção do STJ, quando do julgamento dos Recursos Especiais 1.110.551/SP e 1.111.202/SP (submetidos ao rito do artigo 543-C, do CPC), são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU (Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, julgado em 10.06.2009, DJe 18.06.2009).
7. É que, nas hipóteses em que verificada a "contemporaneidade" do exercício da posse direta e da propriedade (e não a efetiva sucessão do direito real de propriedade, tendo em vista a inexistência de registro do compromisso de compra e venda no cartório competente), o imposto sobre o patrimônio poderá ser exigido de qualquer um dos sujeitos passivos "coexistentes", exegese aplicável à espécie, por força do princípio de hermenêutica ubi eadem ratio ibi eadem legis dispositio.
8. In casu, a instância ordinária assentou que: (i) "... os fatos geradores ocorreram entre 1994 e 1996. Entretanto, o embargante firmou compromisso de compra e venda em 1997, ou seja, após a ocorrência dos fatos geradores.
O embargante, ademais, apenas juntou aos autos compromisso de compra e venda, tal contrato não transfere a propriedade. Não foi comprovada a efetiva transferência de propriedade e, o que é mais importante, o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis, o que garantiria a publicidade do contrato erga omnes. Portanto, correta a cobrança realizada pela embargada."
(sentença) (ii) "Com base em afirmada venda do imóvel em novembro/97, deseja a parte apelante afastar sua legitimidade passiva executória quanto ao crédito tributário descrito, atinente aos anos 1994 a 1996, sendo que não logrou demonstrar a parte recorrente levou a registro, no Cartório imobiliário pertinente, dito compromisso de venda e compra.
Como o consagra o art. 29, CTN, tem por hipótese o ITR o domínio imobiliário, que se adquire mediante registro junto à Serventia do local da coisa: como se extrai da instrução colhida junto ao feito, não demonstra a parte apelante tenha se dado a transmissão dominial, elementar a que provada restasse a perda da propriedade sobre o bem tributado.
Sendo ônus do originário embargante provar o quanto afirma, aliás já por meio da preambular, nos termos do § 2º do art. 16, LEF, bem assim em face da natureza de ação de conhecimento desconstitutiva da via dos embargos, não logrou afastar a parte apelante a presunção de certeza e de liquidez do título em causa.
Cobrando a União ITR relativo a anos-base nos quais proprietário do bem o ora recorrente, denota a parte recorrida deu preciso atendimento ao dogma da legalidade dos atos administrativos e ao da estrita legalidade tributária."
(acórdão recorrido) 9. Conseqüentemente, não se vislumbra a carência da ação executiva ajuizada em face do promitente vendedor, para cobrança de débitos tributários atinentes ao ITR, máxime à luz da assertiva de que inexistente, nos autos, a comprovação da translação do domínio ao promitente comprador através do registro no cartório competente.
10. A Taxa SELIC é legítima como índice de correção monetária e de juros de mora, na atualização dos débitos tributários pagos em atraso, ex vi do disposto no artigo 13, da Lei 9.065/95 (Precedentes do STJ: REsp 947.920/SC, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 06.08.2009, DJe 21.08.2009; AgRg no Ag 1.108.940/RS, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 04.08.2009, DJe 27.08.2009; REsp 743.122/MG, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, julgado em 26.02.2008, DJe 30.04.2008; e EREsp 265.005/PR, Rel. Ministro Luiz Fux, Primeira Seção, julgado em 24.08.2005, DJ 12.09.2005).
11. Destarte, vencido o crédito tributário em junho de 1998, como restou assente no Juízo a quo, revela-se aplicável a Taxa Selic, a título de correção monetária e juros moratórios.
13. Recurso especial desprovido. Acórdão submetido ao regime do artigo 543-C, do CPC, e da Resolução STJ 08/2008. Proposição de verbete sumular.
REsp 1073846 / SP
RECURSO ESPECIAL
STJ
Atraso na Entrega de Imóvel: Decisão Judicial Garante Rescisão Contratual e Devolução de Valores
Entenda o Caso e Seus Direitos
Uma compradora adquiriu um imóvel da Nova SRF Incorporadora, investindo uma quantia significativa com a expectativa de receber sua nova moradia dentro do prazo estabelecido no contrato. Contudo, ao se aproximar a data prevista para a entrega, ela foi surpreendida com a notícia de que as obras estavam muito atrasadas e sem qualquer perspectiva concreta de conclusão.
Essa situação gerou inúmeros transtornos. A compradora, que havia planejado sua mudança, precisou recorrer a alternativas temporárias de moradia, enfrentando novos custos e dificuldades inesperadas.
Tentativa de Resolver o Problema Direto com a Incorporadora
Diante do atraso, a compradora buscou resolver o problema diretamente com a Nova SRF Incorporadora, solicitando a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos. No entanto, a incorporadora ofereceu apenas R$ 7.154,00 como reembolso, um valor muito abaixo do total investido.
Sentindo-se desrespeitada pela proposta, que não levava em consideração os transtornos causados, a compradora decidiu procurar orientação jurídica para buscar uma solução justa.
Ação Judicial: O Caminho para Garantir os Direitos da Compradora
Com o apoio de um advogado especializado, foi ajuizada uma ação contra a Nova SRF Incorporadora para solicitar a rescisão contratual, a devolução integral dos valores pagos – devidamente corrigidos monetariamente – e a reparação pelos danos sofridos.
Logo no início do processo, o juiz concedeu uma tutela de urgência, determinando que a incorporadora não realizasse qualquer cobrança adicional até a decisão final.
Defesa da Incorporadora e Análise Judicial
Em sua defesa, a Nova SRF Incorporadora alegou que poderia reter parte dos valores pagos, justificando despesas com corretagem e investimentos. Também sustentou que o atraso não seria motivo suficiente para a devolução integral do montante.
No entanto, a incorporadora não apresentou documentos que comprovassem um cronograma atualizado ou uma previsão concreta para a conclusão das obras. Essa falta de provas enfraqueceu sua posição, reforçando os argumentos da compradora.
Após analisar as evidências, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sob a relatoria da Juíza Liege Gueldini de Moraes, concluiu que o atraso configurava descumprimento contratual e que a incorporadora tinha a obrigação de entregar o imóvel no prazo estipulado ou justificar adequadamente o atraso.
A Decisão Judicial
A sentença determinou que a Nova SRF Incorporadora devolvesse integralmente os valores pagos pela compradora, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora desde a data da citação. Essa devolução deveria ser feita em parcela única e sem qualquer desconto.
Além disso, a empresa foi condenada a arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação.
Como Essa Decisão Pode Impactar Outras Situações Semelhantes
Esse caso evidencia a proteção legal disponível em situações de descumprimento contratual por parte de incorporadoras. Ele reafirma que empresas inadimplentes devem responder pelos prejuízos causados e que compradores têm o direito de buscar o reembolso total em casos de atraso injustificado.
A sentença, proferida no processo nº 1008738-69.2024.8.26.0405 pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sob a relatoria da Juíza Liege Gueldini de Moraes, reforça o entendimento de que incorporadoras devem garantir segurança e respeito aos compromissos assumidos em contratos imobiliários.
Orientação para Casos Semelhantes
Se você está enfrentando uma situação parecida, é possível recorrer à Justiça para assegurar seus direitos. Contar com o apoio de um profissional especializado em Direito Imobiliário pode fazer toda a diferença para garantir uma solução rápida e justa para o seu caso.
Vendedora de imóvel perde direito à execução extrajudicial por não ter registrado contrato com alienação fiduciária
20/01/2025 06:50
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a vendedora de um imóvel com alienação fiduciária perdeu o direito à execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997 por ter deixado deliberadamente de registrar o contrato durante dois anos, vindo a fazê-lo, com o nítido objetivo de afastar a incidência de outras normas, somente após a parte compradora ajuizar uma ação de rescisão contratual.
Na origem do caso, alegando falta de condições financeiras para levar adiante o negócio, os promitentes compradores de um lote ajuizaram a ação rescisória com pedido de restituição dos valores já pagos ao longo de dois anos. Após ser notificada do ajuizamento da ação, a empresa vendedora registrou o contrato – que continha cláusula de alienação fiduciária – e invocou a aplicação da Lei 9.514/1997, alegando a impossibilidade de rescisão.
Porém, o tribunal de origem aplicou ao caso o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e afastou a incidência do artigo 23 da Lei 9.514/1997, por entender que a empresa apenas fez o registro com o objetivo de afastar a aplicação da legislação e da jurisprudência menos benéficas aos seus interesses.
No STJ, a alienante sustentou que poderia optar por fazer o registro do contrato independentemente do tempo transcorrido e do ajuizamento da ação de rescisão contratual pelo adquirente.
Registro é requisito para execução extrajudicial previsto na legislação específica
A relatora, ministra Nancy Andrighi, lembrou que o artigo 23 da Lei 9.514/1997 dispõe que a propriedade fiduciária de imóvel é constituída com o registro do contrato no cartório imobiliário. Conforme explicou, nesse tipo de contrato de caráter resolutivo, o devedor adquire um imóvel, alienando-o ao credor como garantia do pagamento do próprio bem e, após a quitação, ocorre a extinção automática da propriedade do credor, a qual é revertida para o adquirente.
A ministra acrescentou que, no caso de não pagamento da dívida, acontece a consolidação da propriedade em nome do credor, que pode recorrer ao procedimento de execução extrajudicial, de acordo com os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997. Mas, conforme já decidiu a Segunda Seção do STJ no Tema 1.095 dos recursos repetitivos, o registro do contrato é requisito indispensável para a aplicação da Lei 9.514/1997 e o afastamento do CDC.
Para Nancy Andrighi, "embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei 9.514/1997".
Supressio e boa-fé objetiva orientam solução do caso
A ministra ressaltou que a boa-fé objetiva e o instituto da supressio devem ser observados nos casos de contratos de alienação fiduciária de imóvel que não foram registrados durante longo período, por inércia deliberada do alienante. Conforme enfatizou, empresas que atuam no ramo imobiliário costumam deixar de registrar o contrato de alienação fiduciária para reduzir custos nas operações de venda.
A relatora explicou que, nesses casos, a relação existente entre as partes permanece sendo uma relação de direito pessoal, na qual pode incidir o Código Civil, o CDC e a Súmula 543 do STJ.
"Não se pode admitir que os contratos de venda de imóveis sejam submetidos ao absoluto critério do alienante quanto ao momento do registro e, assim, quanto à incidência da execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997", concluiu.
STJ decide que quitação com financiador é essencial para extinção do patrimônio de afetação em empreendimentos imobiliários
Por Superior Tribunal de Justiça (STJ) - 22/10/2024 as 10:45
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que o patrimônio de afetação de um empreendimento imobiliário só pode ser extinto após a quitação das obrigações com o agente financiador. A decisão ocorreu quando o colegiado rejeitou um recurso da massa falida de uma incorporadora, que buscava incluir o patrimônio de afetação de um condomínio residencial no processo de falência.
O ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do caso, destacou a importância do patrimônio de afetação, criado pela Lei 10.931/2004 como resposta à crise imobiliária dos anos 90, para assegurar que os recursos do empreendimento fossem aplicados somente na sua construção. Este mecanismo jurídico também visa proteger os interesses dos compradores e a integridade financeira da obra.
Os eventos que levaram à decisão envolveram seis empreendimentos da incorporadora que entraram em recuperação judicial e foram financiados pela Caixa Econômica Federal (CEF). Com a conversão da recuperação em falência em 2018, o juízo de primeiro grau preservou o patrimônio de afetação separado da falência, até a conclusão dos empreendimentos ou o cumprimento de sua finalidade.
O TJPR modificou uma decisão anterior que impedia a venda de 26 unidades não negociadas de um condomínio, após a CEF negociar com os compradores. O ministro Antonio Carlos Ferreira afirmou que a quitação do financiamento é essencial para a extinção do patrimônio de afetação, conforme estabelecido pelo artigo 31-E, I, da Lei 4.591/1964, endossando a ação do tribunal estadual.
Processo relacionado a esta notícia: REsp 1.862.274
Novas regras de financiamento da Caixa em vigor: impactos e perspectivas
As novas regras para o financiamento de imóveis pela Caixa Econômica Federal, que entraram em vigor na sexta-feira (1/11) deverão impactar o mercado imobiliário brasileiro. As mudanças, aplicadas aos futuros financiamentos, exigem que os compradores paguem uma entrada maior, resultando em um percentual mais baixo de financiamento do imóvel. Esta decisão foi tomada em um contexto de aumento nos saques da caderneta de poupança e maiores restrições nas Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
Para aqueles que optam pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), onde as prestações diminuem ao longo do tempo, a entrada passará de 20% para 30% do valor do imóvel. Já no sistema Price, que mantém parcelas fixas, o valor de entrada aumentará de 30% para 50%. Além disso, apenas clientes sem financiamentos habitacionais ativos com a Caixa poderão ter acesso ao crédito. O valor máximo de avaliação dos imóveis pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo(SBPE) será limitado a R$ 1,5 milhão, unificando as modalidades.
Expansão de crédito no país
Essas medidas, conforme explicado pelo presidente da Caixa, Carlos Vieira, visam ajustar o orçamento da "carteira de crédito habitacional" que deverá exceder o aprovado para 2024. Vieira destacou: “A Caixa estuda constantemente medidas que visam ampliar o atendimento da demanda excedente de financiamentos habitacionais, inclusive participando de discussões junto ao mercado imobiliário e ao governo, com o objetivo de buscar novas soluções que permitam expansão do crédito no país, não somente pelo Banco, mas também pelos demais agentes."
Apesar das restrições, as mudanças não afetarão unidades habitacionais de empreendimentos financiados pela Caixa, onde o banco financia diretamente a construção. Essa condição será mantida, assim como para imóveis que utilizam recursos do FGTS.
A Caixa, que detém 70% dos financiamentos imobiliários no Brasil e 48,3% das contratações do SBPE, afirma que as restrições são necessárias para evitar um aumento nas taxas de juros. Até setembro deste ano, o banco já havia concedido R$ 175 bilhões em crédito imobiliário, um aumento de 28,6% em comparação ao ano passado, com 627 mil financiamentos realizados.
Tempo de aguardar
O diretor secretário do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), Rômulo Soares, ponderou que ainda não está claro se as mudanças serão revertidas em 2025 ou se algumas medidas se tornarão permanentes no próximo ano.
Segundo ele, com as novas normas, a Caixa espera administrar melhor a crescente demanda por crédito e o desafio de equilibrar o volume de recursos disponíveis, buscando soluções sustentáveis para expandir o crédito habitacional no Brasil.
“Com essas alterações, o mercado imobiliário brasileiro aguarda para ver o real impacto das novas regras e como elas poderão moldar o futuro do financiamento habitacional no país”, concluiu.
Texto: Assessoria de Comunicação do Creci da Paraíba
Para Terceira Turma, direito real de habitação pode ser mitigado se não atende à sua finalidade social
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, decidiu que o direito real de habitação – previsto no artigo 1.831 do Código Civil – pode ser mitigado quando houver um único imóvel a inventariar entre os descendentes, e o cônjuge ou companheiro sobrevivente tiver recursos financeiros suficientes para assegurar sua subsistência e moradia em condições dignas.
O entendimento foi fixado pelo colegiado ao dar provimento ao recurso especial em que dois irmãos pediam a exclusão do direito real de habitação da viúva de seu pai sobre o único imóvel deixado por ele ao morrer.
Na origem do caso, os irmãos ajuizaram ação de inventário, argumentando que o direito real de habitação poderia ser mitigado em favor dos direitos de herança e de propriedade, já que a viúva possuía recursos financeiros suficientes para sua subsistência.
Viúva recebe pensão e tem recursos em banco
As instâncias ordinárias negaram o pedido dos irmãos, e o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) enfatizou que o direito real de habitação é um mecanismo de proteção do cônjuge ou companheiro sobrevivente, evitando sua exclusão do imóvel familiar, independentemente da existência de outros bens no inventário.
No recurso ao STJ, os herdeiros alegaram que a viúva recebe pensão integral do falecido, que era procurador federal, com benefícios equivalentes aos dos procuradores em atividade, além de possuir mais de R$ 400 mil em sua conta bancária, o que lhe permitiria morar em um imóvel de padrão semelhante ou superior ao deixado pelo marido.
Também sustentaram que, como o imóvel é o único bem a ser inventariado e há pequena diferença de idade entre a viúva e os herdeiros, estes teriam poucas chances de usufruir da propriedade.
Direito real de habitação não é absoluto e pode sofrer mitigação
A ministra Nancy Andrighi, relatora, comentou que o direito real de habitação é uma garantia importante no âmbito sucessório, com caráter protetivo para o cônjuge sobrevivente, assegurando seu direito constitucional à moradia e preservando a convivência no lar compartilhado com o falecido.
No entanto, ela observou que esse direito não é absoluto e, em situações específicas e excepcionais, pode ser mitigado, especialmente quando não atende à sua finalidade social, sendo necessário avaliar caso a caso a prevalência do direito dos herdeiros em comparação com o direito do cônjuge sobrevivente.
Entre as situações que justificam a relativização do direito de habitação, a ministra citou o caso em que há apenas um imóvel a inventariar, de propriedade exclusiva dos herdeiros, e o cônjuge sobrevivente possui outros bens que garantem sua subsistência e moradia dignas. Além disso, segundo a relatora, pode ocorrer a necessidade de flexibilização quando o direito do convivente à habitação prejudica outros membros vulneráveis do núcleo familiar, como crianças, idosos ou pessoas com deficiência, que também residiam no imóvel.
Manutenção do direito real traria prejuízos insustentáveis aos herdeiros
Nesse contexto, a ministra ressaltou que o artigo 1.831 do Código Civil deve ser interpretado de modo que, como regra geral, o direito real de habitação seja garantido ao cônjuge sobrevivente, desde que cumpridos os requisitos legais, podendo esse direito ser relativizado em situações excepcionais, quando sua manutenção acarretar prejuízos insustentáveis aos herdeiros e não se justificar diante das condições econômicas e pessoais do cônjuge sobrevivente.
"Na excepcional situação examinada, deve-se relativizar o direito real de habitação da convivente supérstite. Isso porque restou comprovado que a recorrida possui recursos financeiros suficientes para assegurar a sua subsistência e moradia dignas, bem como foi demonstrado que o imóvel no qual residia com o de cujus é o único a inventariar entre os descendentes, sendo que a manutenção do referido direito real acarretará prejuízos insustentáveis aos herdeiros – que jamais usufruirão do bem em vida", concluiu.