Olinda Caetano Garcia - Direito Imobiliário

Despejo por Denúncia Vazia: A Obrigatoriedade da Notificação Premonitória e o Marco Jurisprudencial do STJ

1. Introdução: O Cenário das Locações Residenciais e o Despejo no Brasil

O cenário das locações residenciais no Brasil é regido por um arcabouço legal específico, a Lei nº 8.245/1991, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato. Esta legislação constitui o pilar fundamental do Direito Imobiliário brasileiro, estabelecendo de forma abrangente os direitos e deveres tanto de locadores quanto de locatários. A lei disciplina, ainda, as penalidades aplicáveis em casos de descumprimento contratual e regulamenta as diversas modalidades de garantias locatícias. Seu foco primordial reside nas locações de natureza residencial, onde se busca um equilíbrio delicado e essencial entre o direito de propriedade do locador, uma garantia constitucional, e a função social da moradia, um princípio de ordem pública que visa proteger o direito à habitação.

A ação de despejo, por sua vez, emerge como o instrumento jurídico compulsório para a retomada do imóvel. O Artigo 5º da Lei do Inquilinato é categórico ao preceituar que, independentemente da causa ou fundamento que motive o término da locação, a única via legal para o locador reaver a posse do imóvel é a propositura da ação de despejo. Este dispositivo legal sublinha a natureza judicial do procedimento de desocupação, garantindo que o exercício do direito de retomada ocorra dentro dos limites estabelecidos pela lei e sob a supervisão do Poder Judiciário. A imposição da ação de despejo como a via exclusiva para reaver o imóvel, seja qual for o fundamento do término da locação, transcende uma mera regra processual. Esta medida reflete uma decisão legislativa deliberada de judicializar integralmente o processo de retomada. Tal abordagem visa prevenir a autotutela e garantir que toda desocupação seja submetida ao crivo judicial, onde princípios constitucionais como o devido processo legal e a função social da propriedade podem ser devidamente ponderados. A obrigatoriedade da ação de despejo, mesmo em situações que poderiam parecer mais simples, demonstra a prioridade legislativa em proteger o direito à moradia. Essa abordagem eleva a complexidade do processo de retomada e exige a intervenção do Poder Judiciário para assegurar a legalidade e a justiça social nas relações locatícias. Este panorama já antecipava a necessidade de intervenções jurisprudenciais para preencher lacunas, como a que se manifestaria no Artigo 46, evidenciando que a proteção do locatário é um valor fundamental no sistema jurídico brasileiro.

O presente relatório tem como tema central a análise aprofundada da retomada de imóveis em locações residenciais, com especial ênfase nas modalidades de "denúncia vazia" e "denúncia cheia". O ponto fulcral da discussão reside na obrigatoriedade da notificação premonitória para a denúncia vazia em contratos por prazo indeterminado, um entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) que será detalhadamente explorado.

2. Denúncia Vazia e Denúncia Cheia: Conceitos e Distinções Essenciais

No contexto das relações locatícias, dois institutos jurídicos se destacam por sua relevância na possibilidade de retomada do imóvel alugado: a denúncia vazia e a denúncia cheia. A compreensão precisa da distinção conceitual entre denúncia vazia (imotivada) e denúncia cheia (motivada) é de suma importância para a correta interpretação e aplicação dos dispositivos legais que regem a locação residencial.

2.1. Denúncia Vazia (Imotivada)

A denúncia vazia é aplicável quando o contrato de locação é celebrado por prazo indeterminado. Neste cenário, o locador detém a prerrogativa de solicitar a desocupação do imóvel com base em sua simples manifestação de vontade, sem a necessidade de apresentar uma justificativa específica ou um motivo legal pré-determinado. Para que o exercício desse direito seja considerado legítimo e válido juridicamente, era e continua sendo exigida a prévia comunicação formal ao locatário, na qual deve ser estipulado um prazo legal para a desocupação do bem. Embora confira ao proprietário um maior controle sobre seu bem, a denúncia vazia busca harmonizar o direito individual de propriedade, inclusive o de reaver o bem, com o princípio da função social da propriedade, que se relaciona intrinsecamente ao direito à moradia.

2.2. Denúncia Cheia (Motivada)

A denúncia cheia, por sua vez, é a modalidade aplicável aos contratos de locação que possuem prazo determinado. Nesses casos, a retomada do imóvel pelo locador não pode ser arbitrária, devendo estar fundamentada em uma das hipóteses expressamente previstas na Lei do Inquilinato. As justificativas legais que permitem a denúncia cheia incluem, mas não se limitam a: a) inadimplência do locatário; b) infração de cláusulas contratuais; ou c) necessidade de uso próprio do imóvel pelo locador, seja para moradia sua, de cônjuge, companheiro ou descendente/ascendente que não possua imóvel próprio.

2.3. Distinções Conceituais Essenciais

O conceito de "denúncia vazia" pode sugerir uma simplicidade inerente, baseada na mera "manifestação de vontade" do locador. No entanto, o próprio material revela que, mesmo antes da pacificação do STJ, já havia uma exigência de "prévia comunicação formal". A evolução jurisprudencial, ao tornar essa notificação um "pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo" , demonstra que a "vazia" não é, de fato, desprovida de requisitos formais e materiais. Ela é balizada por princípios de boa-fé, função social e proteção do vulnerável, conforme detalhado nos fundamentos da decisão do STJ. A aparente simplicidade da "denúncia vazia" é, portanto, desmistificada pela interpretação e pacificação jurisprudencial. Ela não configura um direito absoluto e irrestrito do proprietário, mas um direito condicionado a formalidades processuais e princípios sociais que visam mitigar os impactos negativos para o locatário. A decisão do STJ, ao exigir a notificação premonitória, transforma a "denúncia vazia" de uma ação puramente "imotivada" para uma ação que, embora não exija um motivo substancial para a retomada, é "motivada" por requisitos processuais e sociais. Este cenário ilustra uma evolução do direito que transcende a mera literalidade da lei, adaptando-a às realidades sociais e aos valores contemporâneos.

3. A Controvérsia Legislativa: A Omissão do Artigo 46 da Lei do Inquilinato

No âmbito da relação locatícia, dois artigos da Lei de Locações se mostram particularmente relevantes para a compreensão da controvérsia em torno da denúncia vazia: o Artigo 5º e o Artigo 46. O Artigo 5º, como já mencionado, estabelece a ação de despejo como a medida jurídica obrigatória para que o locador possa reaver o imóvel, qualquer que seja o fundamento do término da locação.

A principal controvérsia jurídica que levou à intervenção do STJ reside na notável diferença de redação e nas implicações entre o caput e o § 2º do Artigo 46 da Lei de Locações. O caput deste dispositivo prevê que, para contratos de locação residencial celebrados por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses, o término do vínculo contratual ocorre "independentemente de notificação ou aviso". Isso significa que, ao final do prazo determinado, a desocupação seria automática, sem a necessidade de qualquer comunicação prévia formal por parte do locador.

Contudo, o § 1º do mesmo Artigo 46 introduz uma nuance crucial: se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias após o término do contrato original (com prazo determinado), a locação é tacitamente prorrogada e passa a vigorar por tempo indeterminado, mantendo-se todas as cláusulas e condições anteriormente pactuadas. É precisamente nesse contexto de prorrogação do contrato para prazo indeterminado que surge a controvérsia. O § 2º do Artigo 46 estabelece que, uma vez que o contrato passe a vigorar por prazo indeterminado, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo ao locatário um prazo de 30 dias para a desocupação. A omissão legislativa crucial aqui é que, ao permitir essa denúncia (a denúncia vazia), o legislador "omitiu a exigência expressa de comunicação prévia", diferentemente do que foi explicitado no caput para o término de contratos com prazo determinado.

Essa lacuna normativa, ou seja, a ausência de uma previsão expressa de notificação prévia para a denúncia vazia no § 2º do Artigo 46, em contraste com a clareza do caput para contratos com prazo determinado, gerou considerável insegurança jurídica. Consequentemente, levou os jurisdicionados aos tribunais em busca de uma interpretação judicial mais precisa e uniforme. Antes da pacificação pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), existiam entendimentos divergentes entre os tribunais: algumas decisões admitiam que a notificação poderia ser realizada no bojo da própria ação de despejo, tratando-a como um mero ato processual informativo ao locatário sobre a rescisão e a necessidade de desocupação. Outras correntes, por sua vez, já defendiam a obrigatoriedade do aviso prévio

antes do ajuizamento da ação de despejo, como condição para sua validade.

A omissão legislativa no Art. 46, § 2º da Lei do Inquilinato não pode ser vista apenas como um erro técnico ou um descuido na redação. Pelo contrário, ela representa um ponto de fricção onde os interesses do locador (que busca uma retomada facilitada de seu bem, especialmente em contratos por prazo indeterminado) colidem com os interesses do locatário (que necessita de previsibilidade e proteção da moradia). O legislador de 1991, ao redigir o caput com clareza sobre a dispensa de aviso para contratos determinados e o § 2º com a omissão para contratos indeterminados, pode ter subestimado as profundas implicações sociais da denúncia vazia ou, talvez, priorizado a liberdade contratual e o direito de propriedade em detrimento da segurança e estabilidade do locatário em contratos mais flexíveis. Essa lacuna normativa expõe uma tensão inerente na Lei do Inquilinato entre a proteção do direito de propriedade e a garantia da função social da moradia. A subsequente necessidade de intervenção judicial por parte do STJ para suprir essa omissão demonstra que a lei, em sua formulação original, não conseguiu resolver completamente esse dilema. Isso exigiu uma interpretação evolutiva e adaptativa para que a norma se alinhasse às realidades sociais e aos princípios constitucionais mais amplos. Tal cenário sublinha que o direito não é uma entidade estática; a jurisprudência, neste caso, desempenha um papel crucial na sua adaptação, aperfeiçoamento e na busca por um equilíbrio justo entre os direitos em conflito.

4. A Pacificação pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ): Análise Detalhada do REsp 1.812.465/MG

A controvérsia jurídica, gerada pela omissão legislativa no Artigo 46, foi definitivamente pacificada por meio da decisão proferida no Recurso Especial (REsp) 1.812.465/MG. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), enquanto instância máxima responsável pela unificação da interpretação do direito infraconstitucional em todo o território nacional, desempenhou um papel institucional de inegável importância. Ao consolidar o entendimento sobre a matéria, o STJ promoveu maior segurança jurídica e previsibilidade nas relações locatícias.

4.1. A Tese da Obrigatoriedade da Notificação Premonitória

Sob a relatoria da eminente Ministra Nancy Andrighi, a 3ª Turma do STJ, ao julgar o REsp 1.812.465/MG, firmou o entendimento pela imperiosa necessidade da notificação premonitória. A ementa do julgado expressa de forma inequívoca o posicionamento da Corte: "RECURSO ESPECIAL CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.".

Com essa decisão, o STJ pacificou o entendimento de que a notificação premonitória é obrigatória para a denúncia vazia, suprindo, assim, a lacuna deixada pelo legislador no Artigo 46, § 2º.

Mais do que uma mera formalidade, a notificação prévia foi categorizada como um pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo na ação de despejo por denúncia vazia. Isso significa que sua ausência impede que o processo judicial seja validamente iniciado, tornando-a uma condição indispensável para a propositura eficaz da demanda. A tese firmada foi amplamente divulgada no informativo de jurisprudência 672 do STJ, em 19 de junho de 2020, consolidando-se como orientação para casos futuros.

4.2. Consequências da Ausência da Notificação Prévia

A principal e mais grave consequência da ausência da notificação prévia do locatário é a extinção do processo sem resolução de mérito. Tal desfecho implica que o processo judicial não pode prosseguir em sua análise de mérito, tornando imperativo o reinício da demanda judicial apenas quando todos os requisitos essenciais, incluindo a notificação devidamente comprovada, estiverem integralmente cumpridos.

Antes do julgamento do REsp 1.812.465/MG, a exigência de notificação prévia para a denúncia vazia era um ponto de divergência nos tribunais, com algumas correntes admitindo que ela pudesse ser realizada "no bojo da própria ação de despejo". A decisão do STJ, no entanto, alterou fundamentalmente essa percepção, elevando a notificação de uma simples formalidade ou ato meramente informativo a um pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. Isso implica que a ausência da notificação não é um vício sanável durante o curso do processo, mas uma falha intrínseca e fundamental que impede a própria formação e validade da relação processual. Essa elevação do status jurídico da notificação tem um impacto prático e estratégico de grande magnitude. Para o locador, significa que a notificação não pode ser negligenciada ou tratada como um "detalhe" a ser resolvido após o ajuizamento da ação; ela é uma condição

sine qua non para a validade da demanda, exigindo um planejamento prévio meticuloso e um cumprimento rigoroso. Para o locatário, essa decisão reforça significativamente sua proteção, pois a ausência da notificação resulta na extinção do processo, e não apenas em uma emenda ou correção. Isso demonstra a seriedade com que o STJ aborda a proteção da parte vulnerável na relação locatícia e a necessidade de eliminar o "elemento surpresa", garantindo maior previsibilidade e justiça.

5. Fundamentos Sociais e Princípios Jurídicos da Decisão do STJ

A decisão proferida pelo STJ não se limitou a uma interpretação meramente técnica da Lei do Inquilinato; ela incorporou e reforçou a importância da função social da propriedade e dos contratos, mesmo no contexto da desocupação imotivada. O julgado representa uma harmonização exemplar entre o direito fundamental de propriedade, consagrado no Artigo 1.228 do Código Civil, e os princípios constitucionais da função social do contrato e da propriedade, que são pilares do direito civil contemporâneo e da ordem jurídica brasileira.

O STJ, em sua fundamentação, destacou que o exercício de um direito individual não pode, de forma alguma, prejudicar indevidamente a parte que se encontra em posição de vulnerabilidade na relação jurídica. A notificação prévia, nesse contexto, é concebida como uma medida protetiva essencial em favor dos locatários. Ela visa assegurar uma salvaguarda processual que não apenas previne litígios desnecessários, mas também contribui significativamente para a redução dos conflitos jurídicos, ao garantir transparência e tempo de reação à parte mais fraca.

Um dos objetivos primordiais da notificação premonitória, conforme a decisão, é a redução dos impactos negativos que invariavelmente surgem com a efetivação de um despejo. Ela busca, sobretudo, evitar o elemento surpresa para o locatário no momento do ajuizamento da ação. É de suma importância considerar que, na ausência de aviso prévio, o inquilino poderia ser responsabilizado pelo ônus da sucumbência e pelos honorários advocatícios, o que torna a exigência da notificação ainda mais crucial para a proteção de seus interesses. A notificação premonitória confere ao locatário um tempo precioso e indispensável para que possa se preparar adequadamente para a desocupação do imóvel e, consequentemente, para a busca e obtenção de uma nova moradia. Isso é vital para minimizar os transtornos e dificuldades inerentes a uma mudança forçada, especialmente diante dos desafios impostos pela busca de um novo lar. Dessa forma, a notificação assume uma importante finalidade social, impedindo que o prejuízo já inerente à mudança seja ainda mais agravado pela falta de tempo e planejamento.

O julgado do STJ faz uma referência direta e significativa à doutrina civilista contemporânea, apontando para o princípio do aviso prévio de uma sanção. Este é um princípio fundamental do direito contratual e processual que estabelece o direito das partes em uma relação contratual de serem cientificadas antes da imposição de qualquer restrição de direitos ou da aplicação de uma sanção. Há citação explícita do renomado doutrinador Sylvio Capanema de Souza, em sua obra "A Lei do Inquilinato Comentada", que destaca a inegável finalidade social e a necessidade prática da notificação premonitória.

Um ponto crucial da decisão do STJ é o reconhecimento de que a aplicação do direito não deve se restringir a uma interpretação meramente formalista e literal dos estatutos processuais. Pelo contrário, o julgamento enfatiza a importância de considerar os aspectos humanos da realidade social e os imperativos éticos a eles relacionados. O tribunal afasta uma leitura puramente técnica da Lei de Locações, ao incorporar princípios de boa-fé, justiça e dignidade humana, sobretudo ao reconhecer a vulnerabilidade do locatário na relação jurídica.

Essa abordagem, alinhada à perspectiva sociojurídica e evidenciada pela citação de Sylvio Capanema de Souza, demonstra um movimento da jurisprudência brasileira em direção a uma aplicação mais substancial do direito privado, em detrimento de um formalismo excessivo. As decisões judiciais passam a ser moldadas por suas consequências sociais, reforçando que o direito não deve se furtar a proteger os direitos individuais e a promover o bem-estar social, mitigando as dificuldades decorrentes das relações privadas.

A decisão do STJ "afasta uma leitura meramente técnica da Lei de Locações" e "incorpora princípios de boa-fé, justiça e dignidade humana". Isso não é apenas uma interpretação, mas uma "compreensão progressiva da justiça social e da proteção do locatário nas relações contratuais". A Lei de Locações, de 1991, é descrita como "viva e dinâmica", capaz de ser "reinterpretada e refinada por meio da atuação judicial". O texto culmina na ideia de que "os sistemas jurídicos não se restringem à aplicação literal da norma, mas visam, sobretudo, à realização da justiça social". Por meio dessa decisão, o STJ atua como um verdadeiro agente de mutação social do direito. A Corte não se limita a preencher uma lacuna legislativa; ela reinterpreta a lei sob uma lente contemporânea, alinhando-a a valores sociais e éticos que, talvez, não estivessem tão explícitos ou priorizados no momento da promulgação da lei. Isso estabelece um precedente poderoso para futuras interpretações, onde o "silêncio legislativo abre espaço à criatividade judicial" para buscar o "equilíbrio de interesses concorrentes" e moldar o direito às "exigências sociais, éticas e aos direitos humanos". É um exemplo paradigmático de como o Poder Judiciário pode impulsionar a evolução do direito privado em resposta às transformações sociais e aos desequilíbrios de poder inerentes a certas relações contratuais, demonstrando que a justiça não é estática, mas um processo contínuo de adaptação e aprimoramento.

6. Exceção à Obrigatoriedade da Notificação Prévia

Apesar da regra geral de obrigatoriedade, o julgado do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no REsp 1.812.465/MG contempla uma exceção crucial à exigência da notificação prévia: o proprietário poderá ajuizar a ação de despejo dentro dos 30 dias subsequentes ao término do prazo contratual originalmente pactuado.

Nessa hipótese específica, a locação não chegou a ser prorrogada tacitamente por prazo indeterminado, o que a distingue fundamentalmente dos casos que exigem a notificação. Isso ocorre porque o locador manifestou, dentro do prazo legal de 30 dias após o término do contrato, sua oposição inequívoca à continuidade da relação locatícia. Conforme a lição de Sylvio Capanema de Souza, se o locador tem a intenção de reaver a posse do imóvel findo o prazo do contrato, basta que ajuíze a ação de despejo nos 30 dias que se seguirem ao término do prazo. Neste cenário, não há necessidade alguma de notificar premonitoriamente o locatário, uma vez que a resolução do vínculo contratual opera-se de forma automática pelo simples advento do termo final.

A Lei de Locações estabelece uma distinção clara entre a extinção automática de um contrato com prazo determinado (conforme o caput do Artigo 46) e a sua prorrogação tácita por prazo indeterminado (prevista no § 1º do Artigo 46). Ao agir dentro do prazo de 30 dias subsequentes ao término contratual, o locador preserva os termos originais do contrato, e o locatário já possuía conhecimento prévio da data de encerramento do vínculo. Portanto, nesta situação, o elemento surpresa em relação ao término do contrato é completamente afastado, tornando a notificação prévia desnecessária e redundante.

Essa distinção é de fundamental importância no campo jurídico, pois está diretamente vinculada ao tempo preciso e à estratégia legal que deve ser adotada. Além disso, ela reforça que a notificação premonitória funciona primariamente como uma salvaguarda contra o fator surpresa em casos de prorrogação tácita do contrato. Representa, assim, uma aplicação matizada dos princípios legais, ajustada ao status contratual específico, buscando uma solução justa e equilibrada que considera os detalhes concretos da relação e não apenas uma aplicação rígida da norma.

A exceção à obrigatoriedade da notificação prévia, que permite o ajuizamento da ação de despejo nos 30 dias subsequentes ao término de um contrato com prazo determinado , é justificada pela ausência do "elemento surpresa". A premissa é que, se o contrato já tinha um termo final pré-definido e o locador age imediatamente após seu encerramento, o locatário já possuía conhecimento da data de desocupação. Em contrapartida, a obrigatoriedade da notificação para contratos por prazo indeterminado é explicitamente para "reduzir os impactos negativos" e evitar a "surpresa" do locatário com o ajuizamento da ação. O conceito de "surpresa" emerge como um critério jurídico balizador e fundamental na decisão do STJ. A notificação premonitória não é um fim em si mesma, mas um meio para mitigar a surpresa e seus consequentes prejuízos sociais e econômicos ao locatário. Isso demonstra uma aplicação do direito que transcende a mera formalidade, focando na proteção do indivíduo e na mitigação de danos, o que é um reflexo direto dos princípios sociais e humanitários que permearam a decisão. A lei é "ajustada à especificidade contratual, considerando os detalhes concretos e não de forma rígida" , buscando uma "solução justa e equilibrada" que se alinha à realidade das partes.

7. Impacto e Relevância da Decisão do STJ para o Direito Imobiliário

O julgado proferido no REsp 1.812.465/MG representa um verdadeiro marco jurisprudencial, consolidando a segurança jurídica no complexo campo das locações imobiliárias. Ao uniformizar a interpretação do Artigo 46, § 2º, da Lei de Locações, a decisão contribuiu significativamente para a redução da litigiosidade e da incerteza que antes permeavam as ações de despejo por denúncia vazia.

A decisão do STJ promove uma maior previsibilidade nas relações contratuais entre locadores e locatários, estabelecendo regras claras e um entendimento uniforme que orienta as partes e os operadores do direito. Um dos impactos mais relevantes da decisão é o reforço da proteção ao locatário, garantindo-lhe um tempo hábil para se organizar, procurar uma nova moradia e, assim, mitigar os prejuízos e transtornos inerentes ao processo de desocupação. Essa proteção se alinha diretamente ao caráter social e humanitário do processo legal, reconhecendo a vulnerabilidade do locatário na relação jurídica.

A tese firmada pelo STJ é paradigmática por harmonizar o direito fundamental de propriedade (garantido pelo Artigo 1.228 do Código Civil) com os princípios constitucionais da função social do contrato e da propriedade, que são pilares do direito civil contemporâneo. Embora o direito de denúncia vazia por parte do locador seja preservado, o exercício dessa prerrogativa passa a ser balizado por critérios que visam proteger o locatário, reconhecido como a parte mais vulnerável da relação jurídica. A decisão busca um equilíbrio justo entre os direitos individuais e coletivos, reforçando a ideia de que o direito não opera em um vácuo social, mas deve sempre considerar o contexto e as implicações sociais de suas aplicações.

A decisão demonstra de forma primorosa como os tribunais superiores têm se debruçado sobre os valores e as realidades contemporâneas, evidenciando uma compreensão progressiva da justiça social e da proteção do locatário nas relações contratuais. O julgamento ressalta que a Lei do Inquilinato, promulgada em 1991, não é uma norma estática; pelo contrário, ela permanece viva e dinâmica, podendo ser reinterpretada e refinada por meio da atuação judicial para continuar relevante e alinhada às expectativas da sociedade. Este é um exemplo claro de um processo contínuo de evolução do direito privado, que responde às transformações sociais e reforça que os sistemas jurídicos não se restringem à aplicação literal da norma, mas visam, sobretudo, à realização da justiça social.

O documento afirma que a decisão do STJ "promove previsibilidade", "reduz a litigiosidade", "reforça a proteção ao locatário" e "harmoniza o direito fundamental de propriedade com os princípios constitucionais da função social". Mais profundamente, ele sugere que o "silêncio legislativo abre espaço à criatividade judicial" e que o julgado "carrega em si uma perspectiva de futuro para o desenvolvimento jurídico das relações contratuais, especialmente naquelas marcadas pelo desequilíbrio de poder". Essa decisão serve como um modelo de como o Poder Judiciário pode e deve intervir para garantir a justiça em relações assimétricas, onde uma das partes (o locatário) é inerentemente mais vulnerável. Isso aponta para uma tendência de um direito privado cada vez mais "publicizado", onde os princípios constitucionais e sociais permeiam as relações entre particulares, afastando a visão puramente individualista do contrato e da propriedade.

8. Conclusão e Perspectivas Futuras

A decisão do Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.812.465/MG consolidou a obrigatoriedade da notificação premonitória como um pressuposto essencial e indispensável para as ações de despejo por denúncia vazia em locações residenciais por prazo indeterminado. A única exceção a essa regra ocorre na hipótese de ajuizamento da ação dentro dos 30 dias subsequentes ao término do contrato residencial originalmente pactuado, quando o vínculo é considerado encerrado automaticamente. A fundamentação dessa decisão transcendeu a mera interpretação literal do Artigo 46, § 2º, da Lei de Locações, sendo profundamente embasada em aspectos sociais e no princípio do aviso prévio de uma sanção, buscando mitigar os efeitos negativos e o elemento surpresa decorrentes da citação do locatário em ações de despejo. O julgado representa um verdadeiro marco para a segurança jurídica, a previsibilidade e a redução da litigiosidade no campo das locações imobiliárias, alinhando-se de forma exemplar ao caráter social e humanitário do processo legal.

8.1. Recomendações Práticas para Locadores e Locatários

Para locadores, em contratos de locação residencial por prazo indeterminado, a notificação prévia formal e inequívoca ao locatário constitui um requisito sine qua non para a validade da ação de despejo por denúncia vazia. A ausência dessa notificação resultará, invariavelmente, na extinção do processo sem resolução de mérito, exigindo o reinício da demanda. Para contratos por prazo determinado, caso não haja interesse na prorrogação, é imperativo que a ação de despejo seja ajuizada dentro dos 30 dias subsequentes ao término do contrato. Agir nesse prazo dispensa a necessidade de notificação prévia, pois o locatário já tem conhecimento do termo final do contrato. Recomenda-se sempre buscar assessoria jurídica especializada antes de iniciar qualquer procedimento de despejo, a fim de garantir o cumprimento de todos os requisitos legais e evitar vícios processuais que possam atrasar ou inviabilizar a retomada do imóvel.

Para locatários, é fundamental que estejam cientes de seus direitos, especialmente no que tange à necessidade de notificação prévia em caso de denúncia vazia de contratos por prazo indeterminado. A notificação prévia não é apenas uma formalidade, mas uma salvaguarda que concede um prazo valioso para a busca de nova moradia e para a organização da mudança, mitigando significativamente os transtornos e prejuízos. Em caso de recebimento de uma ação de despejo por denúncia vazia em contrato por prazo indeterminado, sem que tenha havido prévia notificação, o locatário deve buscar imediatamente orientação jurídica, pois a ausência desse pressuposto processual pode levar à extinção do processo.

A decisão do STJ, ao elevar a notificação prévia a um pressuposto processual e ao fundamentar-se em princípios sociais, efetivamente "judicializa" ainda mais a relação locatícia, mesmo em casos de denúncia vazia. Isso implica que a "autonomia da vontade" das partes, embora respeitada, é balizada pela intervenção judicial e por princípios de ordem pública. As recomendações práticas, por sua vez, focam na necessidade de conformidade legal para locadores e na busca proativa por direitos para locatários. A judicialização, nesse contexto, não deve ser vista como um entrave, mas como um mecanismo de equilíbrio que garante a justiça social e a proteção da parte mais vulnerável. A ênfase na prevenção – por meio da notificação correta para locadores e do conhecimento aprofundado dos direitos para locatários – torna-se fundamental. Este relatório, ao oferecer recomendações práticas, transcende a mera análise teórica e se posiciona como um guia para a atuação jurídica preventiva, demonstrando que a segurança jurídica advém não apenas da clareza da lei, mas da sua correta aplicação e do conhecimento das partes sobre seus direitos e deveres. Isso reforça o papel do profissional do direito não apenas como litigante, mas como consultor estratégico e educador.

Referência bibliográfica

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.812.465 - MG. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Terceira Turma. Julgado em 28 maio 2019. DJe 19 jun. 2020. Disponível em: . Acesso em: 20 de julho de 2025.

EVICÇÃO - COMO PROTEGER O SEU PATRIMÔNO NA COMPRA DE IMÓVEL E BENS

Entenda o que é evicção e como evitar problemas em transações patrimoniais

A compra de um imóvel ou outro bem é um marco importante, mas envolve riscos que podem comprometer seu patrimônio, como a evicção. Neste artigo, explicaremos o que é evicção, o que diz o Código Civil e como você pode se proteger ao realizar transações patrimoniais.

O que é evicção?

A evicção é um conceito jurídico presente no Direito Civil e Empresarial que protege o patrimônio em transações de compra e venda. Ela ocorre quando o comprador, mesmo agindo de boa-fé, perde a posse ou a propriedade de um bem devido a uma decisão judicial ou administrativa. Isso pode acontecer se o vendedor não tinha legitimidade para vender o bem ou se havia um problema jurídico anterior à negociação.

Por exemplo, imagine que você compra um imóvel e, meses depois, descobre que ele pertencia a outra pessoa por causa de uma disputa judicial antiga. Nesse caso, você pode perder o bem – é aí que entra a evicção.

O que diz o Código Civil?

Nos artigos 447 a 457 do Código Civil, fica claro que o vendedor tem a obrigação de garantir ao comprador a posse tranquila do bem. Se a evicção ocorrer, o comprador tem direito a uma indenização que inclui:

Devolução do valor pago: O montante total desembolsado pelo bem;
Compensação por despesas: Custos contratuais e perdas financeiras relacionadas;
Reembolso de custas judiciais: Inclui honorários advocatícios e outras despesas processuais.

Mesmo que o vendedor não soubesse do problema, ele pode ser responsabilizado e obrigado a indenizar o comprador. Isso reforça que a responsabilidade recai sobre quem vende, independentemente de sua boa-fé.

Como se proteger da evicção?

A evicção é um risco contratual que pode ser evitado com medidas preventivas. Veja algumas ações práticas para proteger seu patrimônio:

Faça uma due diligence jurídica: Antes de fechar o negócio, analise a documentação e o histórico do bem. Verifique certidões negativas, matrícula do imóvel e possíveis pendências.
Consulte órgãos especializados: Pesquise em cartórios, tribunais ou outros registros públicos se há ações judiciais ou administrativas ligadas ao bem.
Inclua cláusulas contratuais: Reforce a responsabilidade do vendedor no contrato, estipulando garantias adicionais ou penalidades em caso de problemas.

Por exemplo, uma cláusula de reforço da responsabilidade pode prever indenizações extras além do que o Código Civil determina, garantindo que você seja totalmente ressarcido em caso de evicção.

A importância da assessoria jurídica

Contar com um advogado especializado é essencial para garantir que o contrato seja bem redigido e que todas as etapas da transação estejam protegidas. Esse profissional pode identificar riscos, sugerir cláusulas específicas e assegurar que a compra seja segura.

Prevenção é o melhor caminho

A evicção vai além de um problema jurídico – é um risco que pode ser minimizado com planejamento. Cláusulas contratuais bem elaboradas e uma análise cuidadosa do bem previnem desgastes financeiros e jurídicos no futuro.

Conclusão

Em resumo, a evicção é um risco real, mas evitável. Com uma due diligence jurídica, cláusulas contratuais estratégicas e o apoio de um advogado, você protege seu patrimônio e realiza uma compra tranquila. Lembre-se: prevenir é sempre mais vantajoso do que corrigir.

Fraudes imobiliárias são comuns e muitas pessoas buscam segurança ao comprar um imóvel. Comprar um imóvel pode ser a realização de um sonho, mas também é a oportunidade para golpistas. As notícias mostram que muitas pessoas já caíram em armadilhas e arcaram com prejuízos financeiros e grandes decepções.

Por isso, com os cuidados necessários, esses problemas podem ser evitados e a compra pode ser segura.

I - Quais são os golpes mais comuns na compra de imóveis?

Golpe do aluguel falso – criminosos anunciam imóveis com preços abaixo do mercado para atrair a vítima. Eles evitam encontros pessoais e pedem pagamentos antecipados. Após receber o dinheiro, desparecem.

Venda de propriedades não autorizadas - golpistas se passam por proprietários legítimos e vendem imóveis que não estão sob a sua posse. Eles falsificam documentos para aparentar legalidade na transação.

Documentos falsos – criminosos criam documentos falsos, como escrituras, registros, para fingir que são os donos legítimos do imóvel.

Imóvel com dívidas ocultas – golpistas vendem imóveis com pendências financeiras não informadas ao comprador, como dívidas de IPTU, condomínio ou hipoteca.

Leilões falsos – criminosos criam sites falsos e divulgam leilões inexistentes, exigindo um depósito como taxa de participação.

II - Como verificar a documentação antes da compra?

A certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis é o primeiro passo, pois é esse documento que informa quem é o verdadeiro proprietário e nos alerta sobre possíveis pendências legais ou judiciais, como por exemplo, a penhora.

Confirme se o imóvel tem pendências judiciais ou financeiras.

Mas isso não é só isso.

Desconfie das Ofertas muito abaixo do mercado.

Preços muito baixos podem parecer uma oportunidade imperdível, mas também são um alerta vermelho. Faça pesquisas sobre o valor médio dos imóveis na região para identificar quando uma oferta é boa demais para ser verdade.

Evite Pagamentos Antecipados

Jamais realize depósitos antes de verificar a documentação e fechar o contrato. Golpistas frequentemente pedem adiantamentos para "reservar" o imóvel, mas, depois, desaparecem com o seu dinheiro.

Pesquise a Reputação do Vendedor

Se está comprando por meio de uma imobiliária ou corretor, verifique sua reputação no mercado e confirme se o corretor está registrado no CRECI. Para transações diretas com o proprietário, peça referências e se informe sobre o histórico do imóvel.

Visite o Imóvel Pessoalmente

Fotos e vídeos podem ser enganosos. Sempre faça uma visita pessoal ao imóvel para conferir se ele existe e está nas condições prometidas. Aproveite para conversar com vizinhos e saber mais sobre a vizinhança e o histórico da propriedade.

Cheque Dívidas com IPTU e Condomínio

É fundamental verificar se o imóvel está livre de dívidas com o município e o condomínio. Solicite certidões de quitação para evitar surpresas desagradáveis após a compra.

O que fazer se for vítima de um golpe imobiliário?

Se você foi vítima de um golpe imobiliário é importante agir rapidamente para minimizar os danos e tentar recuperar seu dinheiro. Aqui estão algumas etapas que você pode seguir:

Registre um Boletim de Ocorrência (B.O.) – vá até a delegacia mais próxima ou utilize a delegacia eletrônica do seu estado para registrar o ocorrido. Isso é essencial para formalizar a denúncia e iniciar uma investigação.

Entre em contato com o banco – informe imediatamente o banco sobre o golpe e forneça todos os detalhes, incluindo o boletim de ocorrência. Peça para que o banco bloqueie a conta dos fraudadores e monitore suas contas para evitar novas movimentações.

Reúna todas as provas – guarde todos os e-mails, recibos e documentos relacionados ao golpe. Isso será útil para a investigação e para possíveis ações judiciais.

Consulte uma advogada – especialista em direito imobiliário para orientação sobre as melhores ações legais a serem tomadas para tentar recuperar o dinheiro e responsabilizar os golpistas.

Denuncie nos órgãos competentes – além da polícia, você pode denunciar em outros órgãos como a Anatel, Procon. Isso ajuda a aumentar a visibilidade do golpe e proteger outras pessoas.

Monitores suas contas – fique atento a qualquer movimentação suspeita em suas contas bancárias e cartões de crédito. Se notar algo estranho informe imediatamente ao banco.

Lembre-se de que agir rapidamente pode aumentar suas chances de recuperar o dinheiro e evitar maiores prejuízos.

Se você tem dúvidas sobre a situação do seu imóvel ou precisa de ajuda jurídica, acesse olindacaetanogarcia.com.br e nos contate.

Proteja seu patrimônio antes que seja tarde demais! 🏡⚖

STJ estabelece intimação para cumprimento de sentença como marco para juros de mora em renovação de aluguel comercial.

STJ Direito Processual Civil

Por Superior Tribunal de Justiça (STJ) - 29/01/2025 as 15:56

O Superior Tribunal de Justiça realçou que o início da incidência dos juros de mora sobre diferenças de aluguéis em ação renovatória de locação comercial se dá a partir da intimação do locatário na fase de execução definitiva de sentença. Esse entendimento contraria o posicionamento do segundo grau, que havia estabelecido a data da intimação sobre o conteúdo da sentença como marco inicial.

No caso julgado, uma empresa havia entrado com ação de renovação compulsória de contrato de locação. O juízo de primeira instância renovou o contrato e estipulou um novo valor para o aluguel, que foi posteriormente reduzido pelo tribunal de segundo grau. A locatária, por sua vez, argumentou no STJ que os juros deveriam ser contados a partir da intimação para cumprimento da sentença.

Entenda o Caso e Seus Direitos

Uma compradora adquiriu um imóvel da Nova SRF Incorporadora, investindo uma quantia significativa com a expectativa de receber sua nova moradia dentro do prazo estabelecido no contrato. Contudo, ao se aproximar a data prevista para a entrega, ela foi surpreendida com a notícia de que as obras estavam muito atrasadas e sem qualquer perspectiva concreta de conclusão.

Essa situação gerou inúmeros transtornos. A compradora, que havia planejado sua mudança, precisou recorrer a alternativas temporárias de moradia, enfrentando novos custos e dificuldades inesperadas.

Tentativa de Resolver o Problema Direto com a Incorporadora

Diante do atraso, a compradora buscou resolver o problema diretamente com a Nova SRF Incorporadora, solicitando a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos. No entanto, a incorporadora ofereceu apenas R$ 7.154,00 como reembolso, um valor muito abaixo do total investido.

Sentindo-se desrespeitada pela proposta, que não levava em consideração os transtornos causados, a compradora decidiu procurar orientação jurídica para buscar uma solução justa.

Ação Judicial: O Caminho para Garantir os Direitos da Compradora

Com o apoio de um advogado especializado, foi ajuizada uma ação contra a Nova SRF Incorporadora para solicitar a rescisão contratual, a devolução integral dos valores pagos – devidamente corrigidos monetariamente – e a reparação pelos danos sofridos.

Logo no início do processo, o juiz concedeu uma tutela de urgência, determinando que a incorporadora não realizasse qualquer cobrança adicional até a decisão final.

Defesa da Incorporadora e Análise Judicial

Em sua defesa, a Nova SRF Incorporadora alegou que poderia reter parte dos valores pagos, justificando despesas com corretagem e investimentos. Também sustentou que o atraso não seria motivo suficiente para a devolução integral do montante.

No entanto, a incorporadora não apresentou documentos que comprovassem um cronograma atualizado ou uma previsão concreta para a conclusão das obras. Essa falta de provas enfraqueceu sua posição, reforçando os argumentos da compradora.

Após analisar as evidências, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sob a relatoria da Juíza Liege Gueldini de Moraes, concluiu que o atraso configurava descumprimento contratual e que a incorporadora tinha a obrigação de entregar o imóvel no prazo estipulado ou justificar adequadamente o atraso.

A Decisão Judicial

A sentença determinou que a Nova SRF Incorporadora devolvesse integralmente os valores pagos pela compradora, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora desde a data da citação. Essa devolução deveria ser feita em parcela única e sem qualquer desconto.

Além disso, a empresa foi condenada a arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação.

Como Essa Decisão Pode Impactar Outras Situações Semelhantes

Esse caso evidencia a proteção legal disponível em situações de descumprimento contratual por parte de incorporadoras. Ele reafirma que empresas inadimplentes devem responder pelos prejuízos causados e que compradores têm o direito de buscar o reembolso total em casos de atraso injustificado.

A sentença, proferida no processo nº 1008738-69.2024.8.26.0405 pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sob a relatoria da Juíza Liege Gueldini de Moraes, reforça o entendimento de que incorporadoras devem garantir segurança e respeito aos compromissos assumidos em contratos imobiliários.

Orientação para Casos Semelhantes

Se você está enfrentando uma situação parecida, é possível recorrer à Justiça para assegurar seus direitos. Contar com o apoio de um profissional especializado em Direito Imobiliário pode fazer toda a diferença para garantir uma solução rápida e justa para o seu caso.

STJ Direito Imobiliário

20/01/2025 06:50

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a vendedora de um imóvel com alienação fiduciária perdeu o direito à execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997 por ter deixado deliberadamente de registrar o contrato durante dois anos, vindo a fazê-lo, com o nítido objetivo de afastar a incidência de outras normas, somente após a parte compradora ajuizar uma ação de rescisão contratual.

Na origem do caso, alegando falta de condições financeiras para levar adiante o negócio, os promitentes compradores de um lote ajuizaram a ação rescisória com pedido de restituição dos valores já pagos ao longo de dois anos. Após ser notificada do ajuizamento da ação, a empresa vendedora registrou o contrato – que continha cláusula de alienação fiduciária – e invocou a aplicação da Lei 9.514/1997, alegando a impossibilidade de rescisão.

Porém, o tribunal de origem aplicou ao caso o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e afastou a incidência do artigo 23 da Lei 9.514/1997, por entender que a empresa apenas fez o registro com o objetivo de afastar a aplicação da legislação e da jurisprudência menos benéficas aos seus interesses.

No STJ, a alienante sustentou que poderia optar por fazer o registro do contrato independentemente do tempo transcorrido e do ajuizamento da ação de rescisão contratual pelo adquirente.

Registro é requisito para execução extrajudicial previsto na legislação específica

A relatora, ministra Nancy Andrighi, lembrou que o artigo 23 da Lei 9.514/1997 dispõe que a propriedade fiduciária de imóvel é constituída com o registro do contrato no cartório imobiliário. Conforme explicou, nesse tipo de contrato de caráter resolutivo, o devedor adquire um imóvel, alienando-o ao credor como garantia do pagamento do próprio bem e, após a quitação, ocorre a extinção automática da propriedade do credor, a qual é revertida para o adquirente.

A ministra acrescentou que, no caso de não pagamento da dívida, acontece a consolidação da propriedade em nome do credor, que pode recorrer ao procedimento de execução extrajudicial, de acordo com os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997. Mas, conforme já decidiu a Segunda Seção do STJ no Tema 1.095 dos recursos repetitivos, o registro do contrato é requisito indispensável para a aplicação da Lei 9.514/1997 e o afastamento do CDC.

Para Nancy Andrighi, "embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei 9.514/1997".

Supressio e boa-fé objetiva orientam solução do caso

A ministra ressaltou que a boa-fé objetiva e o instituto da supressio devem ser observados nos casos de contratos de alienação fiduciária de imóvel que não foram registrados durante longo período, por inércia deliberada do alienante. Conforme enfatizou, empresas que atuam no ramo imobiliário costumam deixar de registrar o contrato de alienação fiduciária para reduzir custos nas operações de venda.

A relatora explicou que, nesses casos, a relação existente entre as partes permanece sendo uma relação de direito pessoal, na qual pode incidir o Código Civil, o CDC e a Súmula 543 do STJ.

"Não se pode admitir que os contratos de venda de imóveis sejam submetidos ao absoluto critério do alienante quanto ao momento do registro e, assim, quanto à incidência da execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997", concluiu.

Leia o acórdão no REsp 2.135.500.

STJ Direito Imobiliário

Por Superior Tribunal de Justiça (STJ) - 22/10/2024 as 10:45

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que o patrimônio de afetação de um empreendimento imobiliário só pode ser extinto após a quitação das obrigações com o agente financiador. A decisão ocorreu quando o colegiado rejeitou um recurso da massa falida de uma incorporadora, que buscava incluir o patrimônio de afetação de um condomínio residencial no processo de falência.

O ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do caso, destacou a importância do patrimônio de afetação, criado pela Lei 10.931/2004 como resposta à crise imobiliária dos anos 90, para assegurar que os recursos do empreendimento fossem aplicados somente na sua construção. Este mecanismo jurídico também visa proteger os interesses dos compradores e a integridade financeira da obra.

Os eventos que levaram à decisão envolveram seis empreendimentos da incorporadora que entraram em recuperação judicial e foram financiados pela Caixa Econômica Federal (CEF). Com a conversão da recuperação em falência em 2018, o juízo de primeiro grau preservou o patrimônio de afetação separado da falência, até a conclusão dos empreendimentos ou o cumprimento de sua finalidade.

O TJPR modificou uma decisão anterior que impedia a venda de 26 unidades não negociadas de um condomínio, após a CEF negociar com os compradores. O ministro Antonio Carlos Ferreira afirmou que a quitação do financiamento é essencial para a extinção do patrimônio de afetação, conforme estabelecido pelo artigo 31-E, I, da Lei 4.591/1964, endossando a ação do tribunal estadual.

Processo relacionado a esta notícia: REsp 1.862.274

As novas regras para o financiamento de imóveis pela Caixa Econômica Federal, que entraram em vigor na sexta-feira (1/11) deverão impactar o mercado imobiliário brasileiro. As mudanças, aplicadas aos futuros financiamentos, exigem que os compradores paguem uma entrada maior, resultando em um percentual mais baixo de financiamento do imóvel. Esta decisão foi tomada em um contexto de aumento nos saques da caderneta de poupança e maiores restrições nas Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Para aqueles que optam pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), onde as prestações diminuem ao longo do tempo, a entrada passará de 20% para 30% do valor do imóvel. Já no sistema Price, que mantém parcelas fixas, o valor de entrada aumentará de 30% para 50%. Além disso, apenas clientes sem financiamentos habitacionais ativos com a Caixa poderão ter acesso ao crédito. O valor máximo de avaliação dos imóveis pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo(SBPE) será limitado a R$ 1,5 milhão, unificando as modalidades.

Expansão de crédito no país

Essas medidas, conforme explicado pelo presidente da Caixa, Carlos Vieira, visam ajustar o orçamento da "carteira de crédito habitacional" que deverá exceder o aprovado para 2024. Vieira destacou: “A Caixa estuda constantemente medidas que visam ampliar o atendimento da demanda excedente de financiamentos habitacionais, inclusive participando de discussões junto ao mercado imobiliário e ao governo, com o objetivo de buscar novas soluções que permitam expansão do crédito no país, não somente pelo Banco, mas também pelos demais agentes."

Apesar das restrições, as mudanças não afetarão unidades habitacionais de empreendimentos financiados pela Caixa, onde o banco financia diretamente a construção. Essa condição será mantida, assim como para imóveis que utilizam recursos do FGTS.

A Caixa, que detém 70% dos financiamentos imobiliários no Brasil e 48,3% das contratações do SBPE, afirma que as restrições são necessárias para evitar um aumento nas taxas de juros. Até setembro deste ano, o banco já havia concedido R$ 175 bilhões em crédito imobiliário, um aumento de 28,6% em comparação ao ano passado, com 627 mil financiamentos realizados.

Tempo de aguardar

O diretor secretário do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), Rômulo Soares, ponderou que ainda não está claro se as mudanças serão revertidas em 2025 ou se algumas medidas se tornarão permanentes no próximo ano.

Segundo ele, com as novas normas, a Caixa espera administrar melhor a crescente demanda por crédito e o desafio de equilibrar o volume de recursos disponíveis, buscando soluções sustentáveis para expandir o crédito habitacional no Brasil.

“Com essas alterações, o mercado imobiliário brasileiro aguarda para ver o real impacto das novas regras e como elas poderão moldar o futuro do financiamento habitacional no país”, concluiu.

Texto: Assessoria de Comunicação do Creci da Paraíba

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, decidiu que o direito real de habitação – previsto no artigo 1.831 do Código Civil – pode ser mitigado quando houver um único imóvel a inventariar entre os descendentes, e o cônjuge ou companheiro sobrevivente tiver recursos financeiros suficientes para assegurar sua subsistência e moradia em condições dignas.

O entendimento foi fixado pelo colegiado ao dar provimento ao recurso especial em que dois irmãos pediam a exclusão do direito real de habitação da viúva de seu pai sobre o único imóvel deixado por ele ao morrer.

Na origem do caso, os irmãos ajuizaram ação de inventário, argumentando que o direito real de habitação poderia ser mitigado em favor dos direitos de herança e de propriedade, já que a viúva possuía recursos financeiros suficientes para sua subsistência.

Viúva recebe pensão e tem recursos em banco

As instâncias ordinárias negaram o pedido dos irmãos, e o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) enfatizou que o direito real de habitação é um mecanismo de proteção do cônjuge ou companheiro sobrevivente, evitando sua exclusão do imóvel familiar, independentemente da existência de outros bens no inventário.

No recurso ao STJ, os herdeiros alegaram que a viúva recebe pensão integral do falecido, que era procurador federal, com benefícios equivalentes aos dos procuradores em atividade, além de possuir mais de R$ 400 mil em sua conta bancária, o que lhe permitiria morar em um imóvel de padrão semelhante ou superior ao deixado pelo marido.

Também sustentaram que, como o imóvel é o único bem a ser inventariado e há pequena diferença de idade entre a viúva e os herdeiros, estes teriam poucas chances de usufruir da propriedade.

Direito real de habitação não é absoluto e pode sofrer mitigação

A ministra Nancy Andrighi, relatora, comentou que o direito real de habitação é uma garantia importante no âmbito sucessório, com caráter protetivo para o cônjuge sobrevivente, assegurando seu direito constitucional à moradia e preservando a convivência no lar compartilhado com o falecido.

No entanto, ela observou que esse direito não é absoluto e, em situações específicas e excepcionais, pode ser mitigado, especialmente quando não atende à sua finalidade social, sendo necessário avaliar caso a caso a prevalência do direito dos herdeiros em comparação com o direito do cônjuge sobrevivente.

Entre as situações que justificam a relativização do direito de habitação, a ministra citou o caso em que há apenas um imóvel a inventariar, de propriedade exclusiva dos herdeiros, e o cônjuge sobrevivente possui outros bens que garantem sua subsistência e moradia dignas. Além disso, segundo a relatora, pode ocorrer a necessidade de flexibilização quando o direito do convivente à habitação prejudica outros membros vulneráveis do núcleo familiar, como crianças, idosos ou pessoas com deficiência, que também residiam no imóvel.

Manutenção do direito real traria prejuízos insustentáveis aos herdeiros

Nesse contexto, a ministra ressaltou que o artigo 1.831 do Código Civil deve ser interpretado de modo que, como regra geral, o direito real de habitação seja garantido ao cônjuge sobrevivente, desde que cumpridos os requisitos legais, podendo esse direito ser relativizado em situações excepcionais, quando sua manutenção acarretar prejuízos insustentáveis aos herdeiros e não se justificar diante das condições econômicas e pessoais do cônjuge sobrevivente.

"Na excepcional situação examinada, deve-se relativizar o direito real de habitação da convivente supérstite. Isso porque restou comprovado que a recorrida possui recursos financeiros suficientes para assegurar a sua subsistência e moradia dignas, bem como foi demonstrado que o imóvel no qual residia com o de cujus é o único a inventariar entre os descendentes, sendo que a manutenção do referido direito real acarretará prejuízos insustentáveis aos herdeiros – que jamais usufruirão do bem em vida", concluiu.

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